商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及上市公司
商業(yè)地產(chǎn)主要分為純開發(fā)模式、開發(fā)+持有模式和全部持有模式。純開發(fā)模式周轉(zhuǎn)率及增長(zhǎng)率均較快，但難以形成較強(qiáng)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；全部持有模式回報(bào)期較長(zhǎng)，采用該模式的公司業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健，但增長(zhǎng)速度較慢；開發(fā)+持有模式既可以通過銷售非核心物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠，還可以通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。
1、純開發(fā)模式
純開發(fā)模式是以出售為主，A股商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)收入來源以出售為主，這些公司表現(xiàn)為投資資金的轉(zhuǎn)向帶動(dòng)業(yè)績(jī)加速，并且資金能夠及時(shí)回流，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，如魯商置業(yè)(600223)、世茂股份(600823)、金融街(000402)等。
2、全部持有模式
持有型物業(yè)價(jià)值能夠增大公司的重估凈資產(chǎn)，但由于租金收入短期增長(zhǎng)空間不大，不能獲取高溢價(jià)。如：中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007)、陸家嘴(600663)、成城股份(600247)、中儲(chǔ)股份(600787)等。
3、開發(fā)+持有模式
開發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài)，公司可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整出售、出租和自持比例。陽(yáng)光股份副總經(jīng)理?xiàng)顚幭虮究f道：“商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓可以自持經(jīng)營(yíng)，維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流；住宅可以銷售回籠資金緩解資金壓力。因此，城市綜合體與單一業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”
面對(duì)如此有前景的模式，自然很多新進(jìn)入者加入，如：萬通地產(chǎn)(600246)、魯商置業(yè)(600223)、中茵股份(600745)、深國(guó)商(000056)、世茂股份(600823)、嘉凱城(000918)、銀座股份(600858)、陽(yáng)光股份(000608)等。
世茂股份(600823)，公司60%~70%的項(xiàng)目用于出售，保證資金充裕和收入增長(zhǎng)，30%~40%的項(xiàng)目用于出租和自營(yíng)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)享受公司物業(yè)升值帶來的好處；嘉凱城(000918)，“城市綜合體”業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)4成，2011年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的占比將大大提升，其中具有代表性的蘇綸場(chǎng)和東方紅街項(xiàng)目將分別竣工5萬平米和6萬平米左右；魯商置業(yè)(600223)，2010年下半年頻頻出手大型的商住項(xiàng)目，與銀座商城和銀座股份合作解決了商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)，并整合大股東在百貨、超市、旅游、酒店、教育等方面的資源，在二三線城市發(fā)展城市綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)概念股重點(diǎn)上市公司簡(jiǎn)介
1、深國(guó)商(000056)：
晶島項(xiàng)目提升估值，2011年2月正式運(yùn)營(yíng)。公司位于深圳市中心區(qū)的晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)是公司著力打造的精品商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。公司將之定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂、觀光、旅游于一體的高檔的、現(xiàn)代化的購(gòu)物中心。深圳地產(chǎn)資深人士半求指出，晶島項(xiàng)目處于深圳福田區(qū)核心商圈，按照晶島項(xiàng)目周邊可比物業(yè)的4.5萬元/平方米市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值約為62億元，且未來價(jià)值不可估量。公司占晶島項(xiàng)目37.2億元左右的權(quán)益，預(yù)計(jì)未來幾年晶島項(xiàng)目每年的租金收入會(huì)給公司帶來6000萬元左右的凈利潤(rùn)，這對(duì)于一直在虧損邊緣掙扎的深國(guó)商來說不啻為一棵搖錢樹。因此，晶島項(xiàng)目即將正式運(yùn)營(yíng)，公司基本面有望發(fā)生質(zhì)的飛躍。
公司位于深圳福田中心區(qū)的購(gòu)物中心項(xiàng)目招商工作一直在進(jìn)行當(dāng)中，新裝修的招商中心于2011年2月11日正式啟用。截止本公告日，招商客戶均在洽談中。出于項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)的考慮，公司還需和高端客戶進(jìn)行深入談判招商，并對(duì)意向商戶進(jìn)行選擇。大型購(gòu)物中心的開業(yè)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)牽涉諸多因素的系統(tǒng)工程，需要招商、精裝修等一系列的配套，目前前述各項(xiàng)工作都還未完成，且短期內(nèi)對(duì)公司利潤(rùn)不會(huì)產(chǎn)生較大影響。
經(jīng)向公司第一大股東百利亞太投資有限公司問詢：百利亞太的實(shí)際控制人公司董事長(zhǎng)鄭康豪先生控制的深圳市皇庭投資管理有限公司于2011年2月14日至2011年2月21日收市止在二級(jí)市場(chǎng)增持深國(guó)商股票2，201，446股，占公司總股本的0.997%。本次增持是為看好公司發(fā)展并履行其在收購(gòu)百利亞太股份而披露的《詳式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書》作出的承諾，其未來將視市場(chǎng)情況和公司發(fā)展決定是否繼續(xù)增持。
2、成城股份(600247)：
公司已形成以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、租賃及管理為主的主營(yíng)業(yè)務(wù)框架。公司最主要資產(chǎn)是擁有吉林物貿(mào)商城、哈爾濱物貿(mào)商城和上海物華廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)市場(chǎng)租賃，其中吉林物貿(mào)商城是吉林地區(qū)最大的生產(chǎn)資料交易中心，而哈爾濱物貿(mào)商城已成為我國(guó)東北北部地區(qū)最具規(guī)模的有色金屬型材集散地。定向增發(fā)后，中技實(shí)業(yè)與收費(fèi)物業(yè)類有關(guān)的資產(chǎn)全部進(jìn)入公司。
成城股份公告稱，全資子公司深圳市成域進(jìn)出口貿(mào)易有限公司擬對(duì)其全資子公司富源貿(mào)易進(jìn)行7000萬元的現(xiàn)金增資。通過此次增資，富源貿(mào)易的注冊(cè)資本由最初的1000萬元增加至8000萬元。公開資料顯示，富源貿(mào)易的注冊(cè)地在江西，而江西的贛州素有"稀土王國(guó)"之稱，是我國(guó)第二大稀土礦資源集中地，僅次于包頭。
3、中儲(chǔ)股份(600787)：
公司當(dāng)前倉(cāng)儲(chǔ)占地600多萬平方米(其中超過290萬平方米為自有土地，其余以租賃母公司中儲(chǔ)總公司倉(cāng)儲(chǔ)用地為主)，由于公司大部分倉(cāng)儲(chǔ)用地取得時(shí)間較早，在各區(qū)域城市化進(jìn)程迅速發(fā)展的今天，公司倉(cāng)儲(chǔ)占地商業(yè)化趨勢(shì)顯著，因此市場(chǎng)對(duì)公司該部分土地內(nèi)在價(jià)值較為關(guān)注。
公司表示以旗下子公司為主體推進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)是類似于鋼鐵網(wǎng)、大宗鋼鐵交易中心等商務(wù)平臺(tái)，旨在為鋼材貿(mào)易提供信息與交易平臺(tái)，公司初步以傭金收入為主，電子商務(wù)平臺(tái)成功與系統(tǒng)安全、規(guī)模化效應(yīng)等諸多因素緊密相連，因此我們認(rèn)為公司向該方向探索為公司發(fā)展注入新的血液。
（責(zé)任編輯：張曉軒）